Die wichtigsten Vollstreckungstitel sind Urteile, Beschluss, Vollstreckungsbescheid, Vergleich und vollstreckbare Urkunden. Aus welchen Vollstreckungstiteln die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann, ergibt sich aus der Zivilprozessordnung.

Der Vollstreckungstitel muss bestimmt sein, das heißt, er muss die Parteien (Gläubiger und Schuldner) sowie Inhalt, Art und Umfang der geschuldeten Leistung genau bezeichnen.

Zuständig sind dabei im Einzelnen:

• Gerichtsvollzieher zur Zwangsvollstreckung in körperliche Sachen
• Amtsgericht als Vollstreckungsgericht zur Zwangsvollstreckung in Forderungen und andere Vermögensrechte sowie für die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung von Grundstücken
• Vollstreckungsstelle der jeweils zuständigen Behörde (Innendienst und Vollziehungsbeamte)
• Grundbuchamt zur Eintragung einer Zwangshypothek
• Insolvenzgericht zur Gesamtvollstreckung.

Zu unterscheiden ist zwischen:

• Einzelzwangsvollstreckung (Befriedigung einzelner Gläubiger aus einzelnen Vermögensgegenständen des Schuldners)
• Gesamtvollstreckung (Befriedigung der Gesamtheit der Gläubiger aus allen Vermögensgegenständen des Schuldners im Rahmen eines Insolvenzverfahrens)

Voraussetzung der privaten Einzelzwangsvollstreckung ist für den Gläubiger ein Vollstreckungstitel, der dem Schuldner zugestellt und mit der Vollstreckungsklausel versehen sein muss.

Die Zwangsverwaltung ist eine der Möglichkeiten, in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken. Zum unbeweglichen Vermögen gehören unter anderem (bebaute und unbebaute) Grundstücke, Erbbaurechte und mit Sondereigentum verbundene Miteigentumsanteile (Wohnungseigentum).

Das Verfahren wird beim zuständigen Amtsgericht als Vollstreckungsgericht durch einen Rechtspfleger durchgeführt. Die Verwaltung wird hierbei auf einen Zwangsverwalter übertragen, dem es obliegt, die Mieten einzuziehen und die ordnungsgemäße und werterhaltende Bewirtschaftung des Objektes aus den Einnahmen zu sichern.

Im Unterschied zur Zwangsversteigerung, in der der Gläubiger die Befriedigung seiner Ansprüche aus der Substanz (Verwertung) der Immobilie sucht, werden im Rahmen der Zwangsverwaltung die aus dem Objekt erzielten Einnahmen (Miete, Pacht), nach Abzug der Bewirtschaftungskosten, auf der Grundlage eines vom Gericht erstellten Teilungsplanes durch einen gerichtlich bestellten und überwachten Zwangsverwalter an die Gläubiger nach einer gesetzlich bestimmten Rangfolge verteilt.

Ein Gläubiger kann zur gleichen Zeit Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung betreiben. Der Zuschlag des Grundstücks an einen Dritten in der Versteigerung beendet in diesem Falle die Zwangsverwaltung.

Die Zwangsversteigerung ist die Durchsetzung eines Anspruchs mit staatlichen Machtmitteln. Der Gläubiger hat die Möglichkeiten, wegen einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken und seinen Anspruch somit zu befriedigen. Unbewegliches Vermögen sind Grundstücke und deren Aufbauten.

Der Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung kann sowohl wegen eines dinglichen Anspruchs, beispielsweise aus einer Grundschuld oder Hypothek, als auch wegen eines persönlichen Anspruchs erfolgen. Wirtschaftlich sinnvoll ist bei vorhandenen Grundbuchbelastungen oft jedoch nur die àVersteigerung aus einer Grundschuld oder Hypothek aus der erstrangigen Belastung.

Eine besondere Form der Zwangsversteigerung ist die Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft.

Die Zwangsversteigerung führt – im Unterschied zur Zwangsverwaltung, die auf den Ertrag eines Grundstücks zielt – zu einer Verwertung der Immobilie.
Das Verfahren wird beim Amtsgericht als Vollstreckungsgericht durchgeführt. Dies wird als sachliche Zuständigkeit bezeichnet. Örtlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Gerichtsbezirk die Immobilie liegt. Nicht selten allerdings ist die Zuständigkeit bei einem Amtsgericht für die Bezirke mehrerer Amtsgerichte konzentriert.

Die Zwangsversteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung muss durch den Gläubiger beantragt werden. Der Rechtspfleger prüft, ob der Antrag ordnungsgemäß ist und die formalen Voraussetzungen für die Anordnung der Zwangsversteigerung vorliegen. Die Voraussetzungen hierfür sind die Vorlage eines Vollstreckungstitels, die ordnungsgemäße Vollstreckungsklausel sowie die Zustellung des Vollstreckungstitels. Im Grundbuch in Abteilung II wird vermerkt, dass die Zwangsversteigerung angeordnet ist.

Der Schuldner hat die Möglichkeit, die Einstellung der Zwangsversteigerung zu beantragen. Dieser Antrag hat Aussicht auf Erfolg, wenn der Schuldner nachweisen kann, dass er die Forderung des Gläubigers binnen sechs Monaten ausgleichen kann. In diesem Fall wird die Zwangsversteigerung für maximal sechs Monate eingestellt. Die Einstellung der Zwangsversteigerung kann das Gericht von Auflagen abhängig machen.

Der Rechtspfleger kann den Verkehrswert der Immobilie nach eigenem Ermessen schätzen. I. d. R. wird aber ein Sachverständiger mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt. Grundsätzlich kann auch ein vorhandenes Gutachten zur Verkehrswertermittlung dienen. Dieses Verkehrswertgutachten wird dann den Verfahrensbeteiligten übermittelt. Nach Anhörung der Beteiligten wird auf der Grundlage dieses Gutachtens der Verkehrswert durch Beschluss festgesetzt. Dieser Beschluss kann von allen Beteiligten mit der Beschwerde angefochten werden.

Nach erfolgter Verkehrswertfestsetzung wird der Versteigerungstermin bestimmt. In der Regel vergehen zwischen Anordnung der Zwangsversteigerung bis zur Bestimmung des Versteigerungstermins 9 bis 12 Monate, regional auch bis zum 24 Monate. Der Termin wird durch Aushang im Amtsgericht und Veröffentlichung im Amtsblatt bekannt gemacht. Zusätzlich erfolgt meist auch die Veröffentlichung in einer örtlichen Tageszeitung und immer häufiger im Internet.

Im Versteigerungstermin wird das “geringste Gebot” aufgestellt. Es enthält die wegen vorrangiger Grundbucheintragung bestehen bleibenden Rechte und den bar zu zahlenden Teil. Die Mindestzeit, in der im Versteigerungstermin Gebote abgegeben werden können (Bietungszeit), beträgt 30 Minuten. Früher hatten Interessenten mindestens eine Stunde Zeit, Gebote abzugeben (“Bietungsstunde”).

Der das Verfahren betreibende Gläubiger oder ein anderer dazu Berechtigter (z. B. der Schuldner), kann von jedem Bieter Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswerts verlangen. Diese Sicherheit wird oft bar geleistet. Es kann dazu aber auch ein von der Bundesbank bestätigter Scheck, ein Verrechnungsscheck, der von einem dazu zugelassenen Kreditinstitut ausgestellt ist, oder die Bürgschaftserklärung eines solchen Kreditinstitutes verwendet werden.

Liegt das beste abgegebene Gebot (Meistgebot) unterhalb 7/10 des Verkehrswertes, muss der Zuschlag versagt werden, wenn dies ein dazu Berechtigter beantragt. Liegt das Meistgebot unterhalb der Hälfte des Verkehrswertes, ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen. In beiden Fällen ist sofort ein neuer Versteigerungstermin zu bestimmen, in dem diese Grenzen nicht mehr gelten.

Der betreibende Gläubiger kann jederzeit, unabhängig von der Höhe des Gebots, die Einstellung des Verfahrens bewilligen. Das führt dann in der Regel ebenfalls zur Versagung des Zuschlags. Wird der Zuschlag erteilt, bestimmt der Rechtspfleger einen Verteilungstermin. In diesem wird der Versteigerungserlös nach einer gesetzlich vorgegebenen Rangfolge den Gläubigern zugeteilt.

Mit der Erteilung des Zuschlags geht das Eigentum auf den Meistbietenden über. Die erforderliche Berichtigung des Grundbuchs erstellt das Grundbuchamt auf Ersuchen des Versteigerungsgerichts.

Auf Antrag des Gläubigers einer Geldforderung wird sie im Grundbuch des Schuldners eingetragen. Ebenso wie eine rechtsgeschäftlich (“freiwillig”) eingetragene Hypothek verschafft sie dem Gläubiger einen dinglichen Anspruch auf Befriedigung aus dem belasteten Grundstück (§ 1147 BGB). Systematisch gehört die Zwangshypothek damit neben der Zwangsversteigerung und der Zwangsverwaltung zur Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen.

Im Unterschied zu anderen Vollstreckungsmaßnahmen ist die Zwangshypothek für den Gläubiger in erster Linie ein Sicherungsmittel: Er erhält allein durch die Eintragung der Zwangshypothek kein Geld, kann aber seine Aussichten auf Realisierung seiner Forderung bei künftigen Vollstreckungsmaßnahmen verbessern. Außerdem verhindert er, dass der Schuldner das Grundstück veräußert, ohne das er dabei leer ausgeht. Nach der Eintragung der Zwangshypothek kann auch die Zwangsversteigerung betrieben werden.

Über die Eintragung einer Zwangshypothek entscheidet der Rechtspfleger beim Grundbuchamt. Das Grundbuchamt wird insoweit auch als Vollstreckungsorgan tätig.

Das zu versteuernde Einkommen errechnet sich wie folgt:
Summe der positiven Einkünfte aus jeder Einkunftsart
+ Hinzurechnungsbetrag nach Auslandsinvestitionsgesetz
- ausländische Verluste bei Doppelbesteuerungsabkommen (§ 2a Abs. 3 S. 1 EStG)
- ausgleichsfähige negative Summen der Einkünfte (§ 2 Abs 3 S. 3-8 EStG)
= Summe der Einkünfte (§ 2 Abs. 2 EStG)
- Altersentlastungsbetrag (§ 24a EStG)
- Abzug für Land- und Forstwirte (§ 13 Abs. 3 EStG)
= Gesamtbetrag der Einkünfte (§ 2 Abs. 3 EStG)
- Verlustabzug für Verluste, die nach dem 31.12.1998 entstanden sind
- Sonderausgaben (§§ 10, 10b, 10c EStG)
- außergewöhnliche Belastungen (§ 33 – 33c EStG)
- Wohneigentumsförderung (§ 10e – 10i EStG, § 52 Abs. 21 EStG, § 7 FördG)
- Verlustabzug für Verluste 1998 und früher (§ 10d und § 2a Abs. 3 S. 2 EStG)
- ausländische Steuern vom Einkommen (§ 34c Abs. 2, 3 u. 6 EStG)
+ zuzurechnendes Einkommen gem. § 15 Abs. 1 EstG
= Einkommen (§ 2 Abs. 4 EStG)
- Freibeträge für Kinder (§ 32 Abs. 6 EStG)
- Haushaltsfreibetrag (§ 32 Abs. 7 EStG)
- Härteausgleich (§ 46 Abs. 3 EStG, § 70 EStDV)
= zu versteuerndes Einkommen (§ 2 Abs. 5 EStG)

Übliche Sollzinsbindungsdauern sind 5, 8, 10 oder 15 Jahre. Mit zunehmender Sollzinsbindungsdauer steigt im Allgemeinen der Zinssatz.

Der Zinsabschlag wird auf Zinserträge des Steuerpflichtigen erhoben und ist durch das kontoführende Kreditinstitut an das Finanzamt abzuführen, wenn kein Freistellungsauftrag vorliegt oder das Freistellungsvolumen überschritten wurde. Erst im Rahmen der jährlichen Veranlagung zur Einkommensteuer wird der Zinsabschlag mit der zu zahlenden Einkommensteuerschuld verrechnet.

Folgende Kapitalerträge unterliegen nicht dem Zinsabschlag:

• Guthaben auf Girokonten, die nicht mit mehr als 1 Prozent versteuert werden
• Zinsen, die je Guthaben nicht mehr als 10 €/Jahr betragen und nur jährlich gutgeschrieben werden
• Zinsen auf Bausparguthaben unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. Gewährung Sparzulage)