Wertermittlung

Eine Wertermittlung erfolgt, um den Verkehrswert und den Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln. Diverse unterschiedliche Verfahren werden dabei zur Bewertung herangezogen.

Bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser erfolgt die Bewertung in der Regel über das Sachwertverfahren. Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Bodenwert (Grundstücksgröße x Bodenrichtwert) und dem Bauwert (Kubikmeter umbauter Raum x Baukosten bzw. Wohnfläche x durchschnittlicher Preis je Quadratmeter Wohnfläche). Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird über den Ertragswert bestimmt. Er errechnet sich aus der Jahresnettomiete.

Der Verkehrswert wird im Wesentlichen stichtagsbezogen ermittelt und gibt somit den aktuellen, derzeit am Markt erzielbaren Wert wieder, wobei bei der Beleihungswertermittlung die dauernden, nachhaltig erzielbaren Eigenschaften zu Grunde gelegt werden, da das bewertete Objekt in der Regel für viele Jahre als Kreditsicherheit dienen soll und aus diesem Grund einer längerfristigen Risikobeurteilung unterzogen werden muss. Nach Vorgabe des Bundesaufsichtsamtes für Kreditwesen (BAK) muss daher ein Sicherheitsabschlag vorgenommen werden, um eventuelle Marktschwankungen aufzufangen. Der Beleihungswert liegt somit stets unter dem Verkehrswert.

Die Kosten, die durch die Erstellung eines Wertgutachtens anfallen, werden als Wertermittlungsgebühren bezeichnet.

Um einen Beleihungswert einer Immobilie festsetzen zu können, benötigen die Kreditinstitute dieses Wertgutachten. Die Wertermittlungsgebühren müssen nicht in den Effektivzins eingerechnet werden und betragen ca. 0,2 bis 0,5% der Darlehenssumme.