Kategorie: Finanz Lexikon

Eine Umschuldung ist die Ablösung eines bestehenden Kredites durch ein neues Darlehen eines in der Regel anderen Darlehensgebers.

Umschuldungsmöglichkeiten ergeben sich, wenn kurzfristige Bankkredite (Zwischenfinanzierung) in ein langfristiges Darlehen umgewandelt werden sollen, wenn an die Stelle eines Annuitätendarlehens ein Festdarlehen treten soll oder wenn die Zinsfestschreibung des bisherigen Darlehens ausläuft, der Darlehensnehmer einer Verlängerung des Darlehens nicht zustimmt und über ein drittes Institut das Darlehen ablöst.

Die Umsatzsteuer gehört zu den Verkehrssteuerarten. Private Verbraucher sowie öffentliche Verbraucher werden beim Erwerb von Gütern und Leistungen mit der Umsatzsteuer belastet.

Unternehmer können die Umsatzsteuer als Vorsteuer beim Finanzamt geltend machen, wenn sie die mit Umsatzsteuer belasteten Güter und Leistungen für unternehmerische Zwecke einsetzen. Mit dem Vorsteuerabzug wird ihnen die Umsatzsteuer zurück gezahlt. Der Unternehmensgewinn wird daher nicht mit der Umsatzsteuer belastet. Im Gegenzug sind Unternehmer jedoch verpflichtet auf ihre Lieferungen und Leistungen Umsatzsteuer zu erheben und die vereinnahmte Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen. Hierfür und für den Vorsteuerabzug müssen Unternehmer monatlich, quartalsweise oder jährlich eine Umsatzsteuervoranmeldung beim Finanzamt einreichen und die Umsatzsteuer abzüglich der vereinnahmten Vorsteuer an das Finanzamt zahlen.

Die Umsatzsteuer wird auf Lieferungen (z. B. Waren) und sonstige Leistungen (z. B. Dienstleistungen) erhoben. Bemessungsrundlage für die Umsatzsteuer ist das für die Lieferung oder Leistung vereinnahmte Entgelt. Von der Umsatzsteuer können Kleinunternehmer befreit werden. Zudem sind bestimmte Berufgruppen (z. B. Ärzte) von der Erhebung der Umsatzsteuer ausgeschlossen.

Der Parameter „umbauter Raum“ bezeichnet das Volumen eines Baukörpers. Die Berechnung des umbauten Raums gehört zu den unbedingt notwendigen Objektunterlagen bei der Darlehensbeantragung. Diese Berechnung ist auch Bestandteil jedes Bauantrages.

Treuhandauszahlungen sind Zahlungen an vertrauenswürdige Dritte mit der Auflage, über das Geld nur zu verfügen, wenn die vom Zahlenden gemachten Auflagen erfüllt sind.

Zu den wichtigsten Treuhandzahlungen gehören Zahlungen auf ein Notaranderkonto und Zahlungen an Banken. Letztere werden häufig bei Umschuldungen eingesetzt. Hier zahlt die Bank an das abzulösende Kreditinstitut mit der Auflage, nur gegen Abtretung oder Löschung der für das abzulösende Institut eingetragenen Grundschuld über das Geld zu verfügen.

Der Termin der Tilgungsverrechnung legt den Zeitpunkt fest, zu dem die vereinbarte Tilgung mit dem restlichen Darlehensbetrag verrechnet wird. So wird z. B. bei „sofortiger Tilgungsverrechnung“ die Zahlung unmittelbar nach dem Eingang mit der Restschuld verrechnet.

Ein Tilgungssurrogat (Tilgungsersatz) wird nur bei Tilgungsaussetzung vereinbart. Beispiele für solche Surrogate sind: Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen, Bausparverträgen oder Investmentfonds.

Ein Tilgungsplan ist die zeitliche Darstellung des Verlaufes eines Darlehens von der Auszahlung bis zur planmäßigen Rückführung. Der Tilgungsplan gibt Auskunft über die Höhe der monatlichen Rate, den in der Rate enthaltenen Zins- und Tilgungsanteil und über die Restschuld. Die Darstellung ist sowohl auf monatlicher als auch auf jährlicher Basis möglich.

Der Tilgungsplan kann nur für die Zeit der Zinsbindung exakte Zahlen liefern. Danach wird mit einem „geschätzten“ Zins nach Zinsbindung bis zum Laufzeitende gerechnet. Mit Vereinbarung einer neuen Zinsfestschreibung ist ein aktualisierter Tilgungsplan notwendig.

Darlehensgeber sind unter bestimmten Umständen bereit, die Tilgung erst nach den ersten „schwierigen“ Jahren beginnen zu lassen, so dass der Darlehensnehmer in der anfänglichen tilgungsfreien Zeit nur Zinsen zu zahlen hat.

Bei einer Tilgungsaussetzung werden keine Zahlungen zur Rückführung des Darlehensbetrages vereinbart, lediglich die anfallenden Zinsbeträge werden dem Darlehensnehmer in Rechnung gestellt.

Eine Tilgungsaussetzung über die gesamte Darlehenslaufzeit wird normalerweise nur vereinbart, wenn ein Tilgungssurrogat (Tilgungsersatz) vorgesehen ist. Beispiele für solche Surrogate sind: Abtretung von Ansprüchen aus Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen, Bausparverträgen oder Investmentfonds. Diese werden separat bespart und am Ende der Laufzeit zur Rückführung des Darlehens verwendet.

Die Tilgung ist der Betrag, mit dem ein Kreditnehmer seine Schulden ratenweise zurückbezahlt. Überwiegend wird im Immobilienbereich noch mit jährlichen Raten von 1 oder 2% des Anfangkredites zurückgezahlt, außer bei Bausparkassen. Bei Bausparkassen sind es rund 7%.

Als Tilgungsformen lassen sich eine einmalige, ratenweise und unregelmäßige Rückzahlung (z. B. durch Auslosung) unterscheiden. Während bei Darlehen eine ratenweise Rückzahlung, häufig in der Form einer Annuität (gleichbleibende Summe aus Zins und Tilgung) vereinbart wird, finden sich bei festverzinslichen Wertpapieren häufig Formen der Auslosung von Einzelstücken, Serien oder Gruppen, die über den Markt aus einem Tilgungsfonds vom Unternehmen zurückgekauft werden.