Autor: anja

Die monatliche Nettobelastung oder den monatlichen Nettoertrag finden Sie in der ausführlichen Auswertung als Schema (siehe Bild).

Der Betrag bezieht sich auf die durchschnittlich monatlich zu zahlenden Beträge während der ersten 5 Jahre. Dabei wird das erste Jahr nicht berücksichtigt, da der Nettoaufwand im ersten Jahr oft durch zu Beginn zu zahlende einmalige Kosten oder Abschlussgebühren abweicht und ein durchschnittliches Ergebnis somit verfälscht.

Die Beträge ergeben sich also aus den laufenden Ausgaben abzüglich der zu erwartenden Einnahmen des zweiten bis fünften Jahres. Ausgaben sind die Aufwendungen für die Fremdmittel zuzüglich laufender Kosten für die Immobilie (z. B. Instandhaltungsrücklage und Bewirtschaftungskosten) und zuzüglich zu erwartender Steuernachzahlungen durch Mieteinnahmen. Einnahmen können also Mieten, Zulagen und Zuschüsse sowie zu erwartende Steuererstattungen sein.

Sind die Nettoausgaben als Summe von Ausgaben und Einnahmen durch höhere Einnahmen negativ, sind es Überschüsse und die Ausgabe erfolgt als monatlicher Nettoertrag.

In der Tabelle „Gesamtentwicklung Ihrer Finanzierung …“ (siehe Bild) können Aufwand brutto und Aufwand netto der für die Auswertung gewählten Finanzierungsjahre ausgegeben werden.

Die Beträge für Aufwand brutto monatlich oder jährlich ergeben sich aus den laufenden Ausgaben. Ausgaben sind die Aufwendungen für die Fremdmittel zuzüglich der laufenden Kosten für die Immobilie (z. B. Instandhaltungsrücklage und Bewirtschaftungskosten) sowie zuzüglich der zu erwartenden Steuernachzahlungen durch Mieteinnahmen des jeweiligen Jahres.

Die Beträge für Aufwand netto monatlich oder jährlich ergeben sich aus den laufenden Ausgaben abzüglich der zu erwartenden Einnahmen des entsprechenden Jahres. Einnahmen können Mieten, Zulagen und Zuschüsse sowie zu erwartende Steuererstattungen des jeweiligen Jahres sein.

Ist der Aufwand netto als Summe von Ausgaben und Einnahmen durch höhere Einnahmen negativ, sind es Überschüsse bzw. monatliche Nettoerträge. Die Spalte wird dann als „Ertrag netto monatlich“ bezeichnet.

Einmalige Ausgaben zu Beginn der Finanzierung (z. B. Makler, Notar, Grunderwerbsteuer) sind im jährlichen Aufwand und in der Summe des jährlichen Aufwands unter der Tabelle nicht enthalten.

Die Gesamtkosten ergeben sich aus der Summe aller Ausgaben abzüglich des getilgten Darlehensbetrags und aller Einnahmen.

Zu den Ausgaben zählen einmalige Zahlungen zu Beginn der Finanzierung (z. B. Kosten für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer) und laufende Zahlungen im Finanzierungszeitraum (Ausgaben für Fremdmittel und Ausgaben für die Immobilie wie Instandhaltungsrücklage und Bewirtschaftungskosten). Hinzu kommt eine eventuelle Steuernachzahlung. Einnahmen können Mieten, Zulagen und Zuschüsse sowie eventuell zu erwartende Steuererstattungen sein.

Überwiegen die Einnahmen die Ausgaben, ergibt sich ein gesamter Ertrag.
Der gesamte Ertrag ergibt sich aus der Summe aller Einnahmen und Ausgaben abzüglich des getilgten Darlehensbetrags.

Einnahmen sind Mieten, Zulagen und Zuschüsse sowie eventuell zu erwartende Steuererstattungen. Zu den Ausgaben gehören einmalige Zahlungen zu Beginn der Finanzierung (z. B. Kosten für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer) und laufende Zahlungen im Finanzierungszeitraum (Ausgaben für Fremdmittel und Ausgaben für die Immobilie wie Instandhaltungsrücklage und Bewirtschaftungskosten). Hinzu kommt eine eventuelle Steuernachzahlung.

Den Finanzierungsbeginn finden Sie in der Variante in der Ordnerlasche „Variante“. Standardmäßig ist hier das Datum eingetragen, an dem die Berechnung erstellt wird.

Ein Klick auf „Ändern“ öffnet das Eingabefenster (s. u.).

Tipp: Bitte klicken Sie auf das Bild, um es zu vergrößern.

Mit dem Datum „Beginn der Finanzierung“ werden die Termine eines neuen Objekts und die Termine bei neuen Fremdmitteln vorbelegt. Außerdem ist dieser Termin die Vorbelegung des Berechnungsstarts einer Auswertung. Das Jahr ist ausschlaggebend für die Berechnung der Einkommen in den Erwerberfenstern.

Tipp: Bitte klicken Sie auf das Bild, um es zu vergrößern.

Im Bereich Vorlagen können Sie eine komplette Berechnung – mit allen Varianten – als Vorlage speichern. Diese Vorlage kann dann aufgerufen und in eine neue Berechnung geändert werden.

Zum Speichern der aktuellen Berechnung als Vorlage, klicken Sie im Menübereich „Start“ auf „Als Vorlage speichern“ (siehe Bild).

Bezeichnen Sie die Vorlage mit den wichtigsten Eckdaten und klicken Sie „Speichern“ (siehe Bild).

Sie möchten eine neue Berechnung mit Ihrer Vorlage erstellen? Klicken Sie auf „Berechnung aus Vorlage laden“ (siehe Bild).

Sie sehen alle gespeicherten Vorlagen (siehe Bild).

Wählen Sie Ihre gewünschte Vorlage und klicken Sie öffnen.

Die als Vorlage gespeicherte Berechnung wird jetzt mit allen Varianten geöffnet und kann beliebig bearbeitet werden.

Tipp: Die fett dargestellte Vorlage wird bei jeder neuen Berechnung automatisch geladen. Um dies umzustellen, wählen Sie die gewünschte Vorlage und klicken Sie „Als Standard definieren“.

Erfassen Sie das Annuitätendarlehen mit dem entsprechenden Auszahlungstermin.

Wechseln Sie in die Ordnerlasche „Zins-/Tilgungssätze“. Ganz unten erfassen Sie hier die Daten für die Bereitstellungszinsen.

Erfassen Sie den Bereitstallungszinssatz p.a. (pro Jahr) oder p. m. (pro Monat), das Zusagedatum (sollte vor dem Auszahlungstermin liegen) und dazu den Termin der 1. Verrechnung.

Die bereitstellungsfreien Tage berechnet ALF-OPTIFI. Klicken Sie dafür in der Zeile „Zinsfreie Tage“ auf den Button „Ermitteln“.

Erfassen Sie in dem kleinen Fenster den Termin, ab dem der Bereitstellungszins gerechnet werden soll.

ALF-OPTIFI ermittelt die Tage zwischen dem Zusagedatum und dem Datum, ab dem der Bereitstellungszins gerechnet werden soll.

Mit „OK“ werden die zinsfreien Tage übernommen.

Die Daten zum Bereitstellungszins sind damit erfasst.

Im Tilgungsplan sehen Sie im Kopf die Eckdaten und im Plan die berechneten Bereitstellungszinsen.

Ein Vorsorge-BSV ist ein separater Vertrag, zusätzlich zur Finanzierung. Er wird nicht in die Finanzierung einbezogen und reduziert den zu finanzierenden Betrag nicht. Die Zahlungen in den Vorsorge-BSV werden in Aufwand und Belastung in den Auswertungen berücksichtigt.

Ein Vorsorge-BSV hat keine Vor- oder Zwischenfinanzierung und ist bei Erfassung auch nicht zuteilungsreif.

Sie finden den Vorsorge-BSV in der Auswahl der Darlehen und Bausparverträge unter „Bausparvertrag“.

Tipp: Einen BSV mit Vor- oder Zwischenfinanzierung erfassen Sie als „Endfälliges Darlehen, Ablösung durch Bausparvertrag“ oder „Annuitätendarlehen, Ablösung durch Bausparvertrag“. Ist der BSV bereits zuteilungsreif, erfassen Sie diesen als „zuteilungsreifer Bausparvertrag“.