Kategorie: Finanz Lexikon

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist das Entgelt, das ein Darlehensgeber für die ihm entgehenden Zins- und Margenerträge verlangen kann, wenn ein Darlehen während der laufenden Sollzinsbindung außerplanmäßig zurückgezahlt wird. Ihre Höhe und Berechnung sind vor allem durch Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) konkretisiert worden. Eine vorzeitige Ablösung muss der Darlehensgeber – sofern sie nicht ausdrücklich im Vertrag vereinbart ist – nur akzeptieren, wenn ein gesetzlicher oder vertraglicher Kündigungsgrund vorliegt, z. B. der Verkauf der finanzierten Immobilie.

Der Darlehensgeber darf eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern,

• wenn das Darlehen vor Ablauf von zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung aus berechtigtem Interesse (§ 490 Abs. 2 BGB) von der Darlehensnehmer-Seite gekündigt wird,

• wenn er selbst aus wichtigem Grund kündigt (z. B. Zahlungsverzug),

• nicht dagegen, wenn der Darlehensnehmer nach Ablauf von zehn Jahren mit sechsmontiger Frist gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kündigt; in diesem Fall entfällt die Entschädigung.

Rechtsprechungsgrundlagen

• BGH XI ZR 267/96 (1. 7. 1997): Einführung der Aktiv-Passiv-Methode.

• BGH XI ZR 27/00 (7. 11. 2000): Präzisierung

  • Verwendung laufzeitkongruenter Hypotheken­pfandbrief­renditen,

  • Wiederanlage über die Restzinsbindung,

  • Berücksichtigung des konkreten Tilgungsplans.

• BGH XI ZR 285/03 (30. 11. 2004): Verbot der PEX-Renditen.

• BGH XI ZR 320/20 (29. 6. 2021) und XI ZR 22/24 (20. 5. 2025): Ein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung entfällt vollständig, wenn der Vertrag die Berechnungs­parameter nicht klar, prägnant und verständlich wiedergibt (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). 

Gesetzliche Obergrenzen

Das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie verankerte 2010 den heutigen § 502 BGB. Für allgemeine Verbraucherdarlehen (ohne Grundpfandrechte) gilt seither:

• maximal 1 % der vorzeitig zurückgezahlten Restschuld,

• maximal 0,5 %, wenn die Restlaufzeit unter zwölf Monaten liegt,

• in jedem Fall höchstens die Sollzinsen, die bis zum vereinbarten Laufzeitende angefallen wären. 

Diese Deckelung gilt nicht für grundpfandrechtlich besicherte Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Hier entscheidet die Transparenz der Vertragsklausel: ist sie unverständlich, erlischt der Anspruch vollständig (siehe Urteile 2021 und 2025).

Eine zu hohe oder rechtswidrige Entschädigung kann innerhalb von drei Jahren ab Jahresende des Zahlungsjahrs zurückgefordert werden.

Das Eigenheimrentengesetz gilt rückwirkend ab 1. Januar 2008 und fördert den Bau, Kauf oder barriere­reduzierenden Umbau einer selbstgenutzten Immobilie – egal ob Eigenheim, Eigentums- oder Genossenschafts­wohnung.

Förder­voraussetzungen

• Riester-Berechtigung (Pflicht­versicherte GRV, Beamte, Soldaten, Bundes­freiwillige, mittelbar Berechtigte u. a.).

• Einzahlung eines Mindesteigenbeitrags: 4 % des Vorjahres-Brutto bis max. 2 100 €, mindestens 60 €.

• Staatliche Zulagen: 175 € Grundzulage + 300 € Kinderzulage (Geburtsjahr ≥ 2008) bzw. 185 € (< 2008) + 200 € Berufseinsteiger-Bonus (einmalig < 25 J.). 

Eigenbeiträge, Zulagen und ggf. Riester-Kapital können zu 100 % in zertifizierte Tilgungs-/Bauspar­verträge oder direkt in eine Darlehens­sonder­tilgung fließen (Mindest­entnahme: 3 000 €). 

Das Wohnförderkonto ist ein rein rechnerisches Konto, mit dem das Finanzamt sicherstellt, dass staatlich geförderte Riester-Mittel, die in eine selbst genutzte Immobilie geflossen sind, später nachgelagert besteuert werden (§§ 92a, 92b EStG).

Ansparphase:

• Jedes Jahr werden auf dem Konto die geförderten Eigenbeiträge (max. 2 100 €), sämtliche Riester-Zulagen sowie ggf. entnommenes Riester-Kapital erfasst.

• Der Jahresend­saldo erhöht sich bis zum Beginn der Auszahlungs­phase pauschal um 2 % („Erhöhungsbetrag“).

Auszahlungsphase:

• Sie beginnt zwischen dem 60. und spätestens dem 68. Lebensjahr des Zulage­berechtigten. Zu diesem Zeitpunkt wird das Konto „eingefroren“.

• Der so ermittelte Betrag gilt als fiktives Einkommen („Auflösungsbetrag“) und kann

  1. linear als jährlicher Verminderungs­betrag bis zum 85. Geburts­tag versteuert werden oder

  2. einmalig versteuert werden, wobei nur 70 % des Auflösungsbetrags angesetzt werden (30 % Steuernachlass).
     Die Wahl trifft der Steuerpflichtige bei Renten­beginn. Ein Wechsel ist danach nicht mehr möglich.

Sonderfälle:

• Verkauf, Vermietung oder Aufgabe der Selbst­nutzung vor Renten­beginn lösen das Konto sofort aus. Erfolgt binnen 4 Jahren eine Reinvestition in eine neue, selbst genutzte Immobilie oder eine Rückzahlung in einen Riester-Vertrag, bleibt die Förderung erhalten.

Anspruch auf die Wohnungsbauprämie haben bis zum 31.12.2008 alle in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtigen Personen ab 16 Jahren oder Vollwaisen unabhängig vom Alter, wenn sie Bausparbeiträge leisten und die Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Bei bis zum 31.12.2008 abgeschlossenen Bausparverträgen können Bausparer nach Ablauf einer siebenjährigen Sperrfrist frei über das Bausparguthaben inklusive Wohnungsbauprämie verfügen.

Für ab 2009 abgeschlossene Bausparverträge wird die Wohnungsbauprämie nur noch dann gewährt, wenn der Bausparvertrag tatsächlich für Bau, Kauf, Renovierung oder Modernisierung einer Immobilie verwendet wird. Ausgenommen sind junge Bausparer, die bei Vertragsabschluss noch keine 25 Jahre alt sind: Diese können – aber nur einmal – nach einer Sperrfrist von 7 Jahren über den gesparten Betrag frei verfügen.

Grundsätzlich beträgt die Prämie 8,8 % der Aufwendungen, sofern diese im Kalenderjahr mindestens 50 € betragen. Prämienbegünstigt sind:

• Sparzahlungen
• Vermögenswirksame Leistungen, sofern für diese keine Arbeitnehmersparzulage gewährt wird
• Guthabenzinsen
• zusätzlich gezahlte Abschlussgebühren.

Der Fördersatz liegt bei 10 % auf jährliche Einzahlungen von höchstens 700 € (Alleinstehende) bzw. 1 400 € (zusammenveranlagte Ehepaare), sodass die Wohnungsbauprämie maximal 70 € bzw. 140 € pro Jahr beträgt.
Die Einkommensgrenze beträgt für Alleinstehende 35.000 €, für Verheiratete bei Zusammenveranlagung 70.000 €. Maßgebend ist das zu versteuernde Einkommen des Sparjahrs. Bei Ehegatten ist das zu versteuernde Einkommen maßgebend, das sich bei einer Zusammenveranlagung ergeben hat, oder, falls eine Veranlagung nicht durchgeführt worden ist, ergeben würde. 

Eine Abtretung oder Zession (lateinisch: „Übertragung“) ist die Übertragung von Rechten und Ansprüchen auf einen Dritten. Bei einer Immobilienfinanzierung kommen z. B. folgende Abtretungen vor: Abtretung der Rechte und Ansprüche aus Bausparverträgen, Kapitallebensversicherungen, Investmentfonds und Grundschulden.
Eine Forderung kann durch Vertrag vom Gläubiger (Zedent) auf einen neuen Gläubiger (Zessionar) ohne Mitwirkung des Schuldners nach § 398 BGB übertragen werden. Durch die Abtretung der Forderung tritt der Zessionar an die Stelle des Zedenten und übernimmt dessen Rechte gegenüber dem Schuldner der Forderung.
Nach § 404 BGB kann aber der Schuldner dem neuen Gläubiger alle Einwendungen entgegensetzen, die er zum Zeitpunkt der Abtretung gegenüber dem alten Gläubiger hatte. Solange der Schuldner keine Kenntnis von der Abtretung hat, kann er leistungsbefreiend auch noch an den alten Gläubiger leisten (§ 407 BGB).
Eine Abtretung ist (falls nicht ausdrücklich vertraglich anders geregelt) nicht möglich nach § 613 BGB für Dienstleistungen, die persönlich zu erbringen sind oder bei unpfändbaren Forderungen (§ 400 BGB). 

Auf das zu versteuernde Einkommen kommt die tarifliche Einkommensteuer zur Anwendung.

Das zu versteuernde Einkommen errechnet sich wie folgt:

Summe der positiven Einkünfte aus allen Einkunftsarten (§ 2 Abs. 2 EStG)

+   Hinzurechnungsbetrag (§ 10 AStG), falls einschlägig

±   Ausländische Verluste: Beschränkung nach § 2a EStG, ggf. Nachversteuerung

=   Summe der Einkünfte

–   Altersentlastungsbetrag (§ 24a EStG)

–   Freibetrag für Land- und Forstwirte (§ 13 Abs. 3 EStG)

=   Gesamtbetrag der Einkünfte

–   Verlustabzug (§ 10d EStG)

–   Sonderausgaben (§§ 10, 10b, 10c EStG)

–   Außergewöhnliche Belastungen (§§ 33–33c EStG)

=   Einkommen (§ 2 Abs. 4 EStG)

–   Kinderfreibeträge (§ 32 Abs. 6 EStG)

–   Entlastungsbetrag für Alleinerziehende (§ 24b EStG)

–   Härteausgleich (§ 46 Abs. 3 EStG)

=   Zu versteuerndes Einkommen (§ 2 Abs. 5 EStG)

Ein Saldo ist der Unterschiedsbetrag, der sich durch die Aufrechnung von Soll- und Habenseite eines Kontos ergibt. In ALF-BAS Kontenabstimmung wird z. B. zwischen Abgleichsaldo, aktuellem Saldo und Gesamtsaldo unterschieden.
Der Abgleichsaldo ist der Saldo eines Kontos ohne die offenen Posten. Addiert man die beiden Abgleichsalden des Kontenpaares, muss die Summe 0 ergeben. D. h., die beiden Salden gleichen sich aus.
Der temporäre aktuelle Saldo zeigt die Summe der Soll- und Habenposten, die in einem Durchgang erfasst werden. Beim Verlassen der Erfassungsseite wird der aktuelle Saldo wieder auf 0 zurückgesetzt.
Der Gesamtsaldo ist der Saldo eines Kontos inklusive aller offenen Soll- und Haben-Posten. Wurden noch keine Buchungen erfasst, weisen Gesamt- und Abgleichsaldo dieselbe Höhe auf. Da Konto und Gegenkonto üblicherweise unterschiedliche offene Posten besitzen, ist der Gesamtsaldo i. d. R. auch unterschiedlich hoch.

Unter einer Primanota (-nummer) versteht man die Zusammenfassung mehrerer Posten eines bestimmten Vorgangs zum selben Zeitraum. Beispielsweise bekommen alle Überweisungsbelege, die in einem gewählten Zeitraum anfallen, dieselbe Primanota. Mit Hilfe dieser Primanota gekoppelt mit Betrag und Buchungstag ist es dann möglich, den zugehörigen Beleg in kurzer Zeit zu finden.

Valuta bzw. Wertstellungsdatum ist der Zeitpunkt, an dem die zinsmäßige Gutschrift oder Belastung für den Kunden auf dem Konto erfolgt. Die Valuta ist i. d. R. nicht mit dem Buchungsdatum identisch. Beginnend mit dem Tag der Wertstellung setzt die Berechnung der Soll- bzw. Habenzinsen ein.

Eine Stornierung macht eine Buchung rückgängig. Dies geschieht i. d. R. nicht durch einfaches Löschen der Buchung, sondern durch Gegenbuchung desselben Betrags auf dem gleichen Konto. Wurden also z. B. versehentlich 500 EUR im Soll gebucht, werden, meist ein paar Tage später, 500 EUR im Haben gegengebucht. Die Wertstellung der Buchung erfolgt i. d. R. zum selben Datum.
In ALF-BAS Kontenabstimmung werden Stornierungen beim automatischen Abgleich nicht gelöscht. In diesem Fall befinden sich Buchung und Stornierung auf der gleichen Kontenseite. Führen Sie dort bitte einen manuellen Abgleich durch. Beim internen Abgleich auf der betreffenden Kontenseite werden diese Buchungen selbstverständlich auch gelöscht.