Kategorie: Finanz Lexikon

Ein Vorschaltdarlehen ist ein kurz- bis mittelfristiges Darlehen, das häufig in Verbindung mit einer geplanten Anschluss- oder Umschuldungsfinanzierung eingesetzt wird. Es wird auch als Vorfinanzierungsdarlehen oder Zwischenfinanzierungsdarlehen bezeichnet.

Charakteristisch ist, dass der Darlehensnehmer mit einem Vorschaltdarlehen eine Finanzierungslücke überbrückt, bis eine endgültige Finanzierung – etwa durch einen Bausparvertrag, ein langfristiges Annuitätendarlehen oder den Verkauf einer anderen Immobilie – zur Verfügung steht.

In der Regel wird der Zinssatz für eine relativ kurze Laufzeit, zum Beispiel ein bis zwei Jahre, festgeschrieben. Dem Darlehensnehmer wird dabei das Recht eingeräumt, innerhalb dieser Frist jederzeit auf eine längerfristige Finanzierung mit fester Zinsbindung umzuschulden. Dieses Umschuldungsrecht unterscheidet das Vorschaltdarlehen von anderen kurzfristigen Kreditformen.

Ein typischer Anwendungsfall ist die Kombination mit einem Bausparvertrag: Während der Ansparphase des Bausparvertrags kann der Immobilienkäufer seine Finanzierung durch ein Vorschaltdarlehen sicherstellen. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, wird das Vorschaltdarlehen durch das Bauspardarlehen abgelöst.

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen dienen. Sie können bei Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit, aus Kapitalvermögen, aus Vermietung und Verpachtung oder bei sonstigen Einkünften entstehen.

Im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung sind die entstandenen Werbungskosten den jeweiligen Einkunftsarten zuzurechnen. Sie mindern die Einnahmen der betreffenden Einkunftsart und reduzieren damit das zu versteuernde Einkommen.

Sind beispielsweise Werbungskosten im Zusammenhang mit Einnahmen aus Kapitalvermögen entstanden, können diese Einnahmen grundsätzlich um die entsprechenden Werbungskosten gekürzt werden. Allerdings ist hierbei zu beachten, dass für Einkünfte aus Kapitalvermögen in der Praxis regelmäßig der Sparer-Pauschbetrag gilt und tatsächliche Werbungskosten nicht mehr zusätzlich geltend gemacht werden können.

Für Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit sowie für bestimmte andere Einkunftsarten (etwa Renten) können alternativ zum Einzelnachweis Pauschbeträge angesetzt werden. Diese Pauschbeträge sind vorteilhaft, wenn die individuell nachgewiesenen Werbungskosten niedriger sind als der jeweilige Pauschbetrag.

Die Wertberichtigung, auch indirekte Abschreibung genannt, ist eine Korrekturgröße zur Erfassung der Wertminderung einer auf der Aktivseite der Bilanz ausgewiesenen Position, zum Beispiel der Forderungen. Traditionell wurde sie auf der Passivseite der Bilanz gezeigt, etwa in Form einer Pauschalwertberichtigung auf Forderungen. Dadurch konnte auf der Aktivseite der ursprüngliche Wert unverändert ausgewiesen werden.

Ein solcher passiver Ausweis der Wertkorrektur ist jedoch seit Einführung des Bilanzrichtliniengesetzes für Kapitalgesellschaften nicht mehr zulässig. Die ursprünglichen Anschaffungskosten sind dadurch nicht mehr unmittelbar aus der Bilanz ersichtlich. Für das Anlagevermögen können sie aber dem Anlagespiegel nach § 268 HGB entnommen werden.

Der Begriff Wertberichtigung wird in der betrieblichen Praxis weiterhin verwendet, insbesondere im Zusammenhang mit der Einzelwertberichtigung und der Pauschalwertberichtigung auf Forderungen, auch wenn diese heute aktivisch als Abschreibung dargestellt werden.

Eine Wertermittlung dient dazu, den Verkehrswert und den Beleihungswert einer Immobilie zu bestimmen. Dafür kommen unterschiedliche Verfahren zur Anwendung, die je nach Art der Immobilie gewählt werden.

Bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern wird in der Praxis häufig das Sachwertverfahren herangezogen. Der Sachwert setzt sich dabei aus dem Bodenwert (Grundstücksgröße × Bodenrichtwert) und dem Gebäudewert zusammen. Der Gebäudewert wird nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt und orientiert sich an Herstellungskosten und Alterswertminderung. In der vereinfachten Darstellung lässt er sich aus Baukostenkennwerten pro Kubikmeter umbauten Raums oder pro Quadratmeter Wohnfläche ableiten.

Der Wert von Mehrfamilienhäusern oder anderen Renditeobjekten wird in der Regel nach dem Ertragswertverfahren bestimmt. Hierbei steht die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete im Vordergrund, die kapitalisiert und gegebenenfalls um Bewirtschaftungskosten korrigiert wird.

Der Verkehrswert ist ein stichtagsbezogener Marktwert: Er spiegelt den Preis wider, der zum Wertermittlungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre (§ 194 BauGB). Der Beleihungswert hingegen ist konservativer angesetzt. Er berücksichtigt die langfristig erzielbaren Werteigenschaften, da die Immobilie über viele Jahre als Kreditsicherheit dient. Deshalb wird ein Sicherheitsabschlag vorgenommen, um Marktschwankungen aufzufangen. Der Beleihungswert liegt daher grundsätzlich unter dem Verkehrswert. Die rechtlichen Vorgaben finden sich heute in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), früher war die Bundesaufsichtsbehörde für das Kreditwesen zuständig.

Die durch die Erstellung eines Gutachtens entstehenden Kosten bezeichnet man als Wertermittlungsgebühren. Kreditinstitute können für die Festlegung des Beleihungswerts ein Gutachten verlangen. Diese Gebühren müssen nicht zwingend im Effektivzins berücksichtigt werden und belaufen sich in der Praxis häufig auf etwa 0,2 bis 0,5 Prozent der Darlehenssumme.

Eine Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, in dem unbewegliches Vermögen (z. B. Grundstück, Wohnungseigentum, Erbbaurecht) zwangsweise öffentlich versteigert wird. Die Versteigerung dient meist zur Befriedigung eines Gläubigers, seltener auch zur Aufhebung einer Miteigentümer-Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Rechtsgrundlage ist das ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung).

Meist beantragt ein Gläubiger mit vollstreckbarem Titel, Klausel und Zustellung die Versteigerung beim Vollstreckungsgericht (Amtsgericht). Aber es kann auch ein Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen, um die Gemeinschaft zu beenden.

Ablauf

1. Anordnung & Verkehrswert – Das Gericht ordnet das Verfahren an und lässt den Verkehrswert durch ein Gutachten feststellen.

2. Bekanntmachung & Termin – Der Versteigerungstermin wird öffentlich bekannt gegeben. Die Bietstunde dauert mindestens 30 Minuten.

3. Mitbieten – Bieter müssen auf Verlangen eine Sicherheitsleistung erbringen: meist 10 % des (festgesetzten) Verkehrswerts. Die zulässigen Formen (z. B. rechtzeitige Überweisung, bankbestätigte Schecks, Bankbürgschaft) legt das Gericht fest.

4. Wertgrenzen (Schutzmechanismen) in den ersten anwendbaren Terminen:
   • 5/10-Grenze: Erreicht das Meistgebot nicht 50 % des Verkehrswerts, muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden (§ 85a ZVG).
   • 7/10-Grenze: Bei weniger als 70 % kann ein Berechtigter die Versagung beantragen (§ 74a ZVG).
   Nach einer solchen Versagung fallen die Grenzen im Folgetermin weg.

5. Zuschlag & Folgen – Mit dem Zuschlagsbeschluss steht der Erwerb fest. Der Ersteher hat das Meistgebot zu zahlen. Bis zum Verteilungstermin fallen auf das Bargebot 4 % Jahreszinsen an (gesetzlich vorgegeben), sofern nicht sofort bzw. wirksam hinterlegt wird. 

6. Verteilung – Im Verteilungstermin (meist ca. 4–12 Wochen nach Zuschlag) wird die Erlösmasse nach der Rangfolge der Rechte verteilt. Vorrangige Rechte können bestehen bleiben und sind beim geringsten Gebot zu berücksichtigen. 

Räumung/Nutzung nach dem Zuschlag

Der Zuschlagsbeschluss ist selbst Räumungs- und Herausgabetitel (§ 93 ZVG). Der Ersteher kann daraus grundsätzlich die Räumung gegen den Besitzer betreiben – ausgenommen, dieser besitzt aufgrund eines Rechts, das durch den Zuschlag nicht erloschen ist. 

Umgangssprachlich bezeichnet „Schuldtitel“ häufig einen vollstreckbaren Titel, also eine Urkunde oder gerichtliche Entscheidung, auf deren Grundlage ein Gläubiger die Zwangsvollstreckung betreiben darf. Das Vorliegen eines Vollstreckungstitels (auch Schuldtitel genannt) ist also eine der Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung.

Zu den typischen Schuldtiteln gehören ein rechtskräftiges Urteil, ein Vollstreckungsbescheid aus dem Mahnverfahren, ein gerichtlicher Vergleich, ein notarielles Schuldanerkenntnis mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung sowie ein Kostenfestsetzungsbeschluss. Aus welchen Vollstreckungstiteln die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann, ergibt sich aus der Zivilprozessordnung.

Liegen Titel, Vollstreckungsklausel und ordnungsgemäße Zustellung vor, kann der Gläubiger Zwangsvollstreckungsmaßnahmen wie Konto- oder Lohnpfändung, Sachpfändung oder Zwangsversteigerung einleiten. Einen solchen Titel erhält man durch Klage (mit Urteil oder Versäumnisurteil), schneller über das Mahnverfahren (vom Mahnbescheid zum Vollstreckungsbescheid) oder durch eine notarielle Urkunde mit Unterwerfung.

Der Vollstreckungstitel muss bestimmt sein, das heißt, er muss die Parteien (Gläubiger und Schuldner) sowie Inhalt, Art und Umfang der geschuldeten Leistung genau bezeichnen.

Eine titulierte Forderung verjährt regelmäßig erst nach dreißig Jahren.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist das Entgelt, das ein Darlehensgeber für die ihm entgehenden Zins- und Margenerträge verlangen kann, wenn ein Darlehen während der laufenden Sollzinsbindung außerplanmäßig zurückgezahlt wird. Ihre Höhe und Berechnung sind vor allem durch Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) konkretisiert worden. Eine vorzeitige Ablösung muss der Darlehensgeber – sofern sie nicht ausdrücklich im Vertrag vereinbart ist – nur akzeptieren, wenn ein gesetzlicher oder vertraglicher Kündigungsgrund vorliegt, z. B. der Verkauf der finanzierten Immobilie.

Der Darlehensgeber darf eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern,

• wenn das Darlehen vor Ablauf von zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung aus berechtigtem Interesse (§ 490 Abs. 2 BGB) von der Darlehensnehmer-Seite gekündigt wird,

• wenn er selbst aus wichtigem Grund kündigt (z. B. Zahlungsverzug),

• nicht dagegen, wenn der Darlehensnehmer nach Ablauf von zehn Jahren mit sechsmontiger Frist gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kündigt; in diesem Fall entfällt die Entschädigung.

Rechtsprechungsgrundlagen

• BGH XI ZR 267/96 (1. 7. 1997): Einführung der Aktiv-Passiv-Methode.

• BGH XI ZR 27/00 (7. 11. 2000): Präzisierung

  • Verwendung laufzeitkongruenter Hypotheken­pfandbrief­renditen,

  • Wiederanlage über die Restzinsbindung,

  • Berücksichtigung des konkreten Tilgungsplans.

• BGH XI ZR 285/03 (30. 11. 2004): Verbot der PEX-Renditen.

• BGH XI ZR 320/20 (29. 6. 2021) und XI ZR 22/24 (20. 5. 2025): Ein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung entfällt vollständig, wenn der Vertrag die Berechnungs­parameter nicht klar, prägnant und verständlich wiedergibt (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). 

Gesetzliche Obergrenzen

Das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie verankerte 2010 den heutigen § 502 BGB. Für allgemeine Verbraucherdarlehen (ohne Grundpfandrechte) gilt seither:

• maximal 1 % der vorzeitig zurückgezahlten Restschuld,

• maximal 0,5 %, wenn die Restlaufzeit unter zwölf Monaten liegt,

• in jedem Fall höchstens die Sollzinsen, die bis zum vereinbarten Laufzeitende angefallen wären. 

Diese Deckelung gilt nicht für grundpfandrechtlich besicherte Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Hier entscheidet die Transparenz der Vertragsklausel: ist sie unverständlich, erlischt der Anspruch vollständig (siehe Urteile 2021 und 2025).

Eine zu hohe oder rechtswidrige Entschädigung kann innerhalb von drei Jahren ab Jahresende des Zahlungsjahrs zurückgefordert werden.

Das Eigenheimrentengesetz gilt rückwirkend ab 1. Januar 2008 und fördert den Bau, Kauf oder barriere­reduzierenden Umbau einer selbstgenutzten Immobilie – egal ob Eigenheim, Eigentums- oder Genossenschafts­wohnung.

Förder­voraussetzungen

• Riester-Berechtigung (Pflicht­versicherte GRV, Beamte, Soldaten, Bundes­freiwillige, mittelbar Berechtigte u. a.).

• Einzahlung eines Mindesteigenbeitrags: 4 % des Vorjahres-Brutto bis max. 2 100 €, mindestens 60 €.

• Staatliche Zulagen: 175 € Grundzulage + 300 € Kinderzulage (Geburtsjahr ≥ 2008) bzw. 185 € (< 2008) + 200 € Berufseinsteiger-Bonus (einmalig < 25 J.). 

Eigenbeiträge, Zulagen und ggf. Riester-Kapital können zu 100 % in zertifizierte Tilgungs-/Bauspar­verträge oder direkt in eine Darlehens­sonder­tilgung fließen (Mindest­entnahme: 3 000 €). 

Das Wohnförderkonto ist ein rein rechnerisches Konto, mit dem das Finanzamt sicherstellt, dass staatlich geförderte Riester-Mittel, die in eine selbst genutzte Immobilie geflossen sind, später nachgelagert besteuert werden (§§ 92a, 92b EStG).

Ansparphase:

• Jedes Jahr werden auf dem Konto die geförderten Eigenbeiträge (max. 2 100 €), sämtliche Riester-Zulagen sowie ggf. entnommenes Riester-Kapital erfasst.

• Der Jahresend­saldo erhöht sich bis zum Beginn der Auszahlungs­phase pauschal um 2 % („Erhöhungsbetrag“).

Auszahlungsphase:

• Sie beginnt zwischen dem 60. und spätestens dem 68. Lebensjahr des Zulage­berechtigten. Zu diesem Zeitpunkt wird das Konto „eingefroren“.

• Der so ermittelte Betrag gilt als fiktives Einkommen („Auflösungsbetrag“) und kann

  1. linear als jährlicher Verminderungs­betrag bis zum 85. Geburts­tag versteuert werden oder

  2. einmalig versteuert werden, wobei nur 70 % des Auflösungsbetrags angesetzt werden (30 % Steuernachlass).
     Die Wahl trifft der Steuerpflichtige bei Renten­beginn. Ein Wechsel ist danach nicht mehr möglich.

Sonderfälle:

• Verkauf, Vermietung oder Aufgabe der Selbst­nutzung vor Renten­beginn lösen das Konto sofort aus. Erfolgt binnen 4 Jahren eine Reinvestition in eine neue, selbst genutzte Immobilie oder eine Rückzahlung in einen Riester-Vertrag, bleibt die Förderung erhalten.

Anspruch auf die Wohnungsbauprämie haben bis zum 31.12.2008 alle in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtigen Personen ab 16 Jahren oder Vollwaisen unabhängig vom Alter, wenn sie Bausparbeiträge leisten und die Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Bei bis zum 31.12.2008 abgeschlossenen Bausparverträgen können Bausparer nach Ablauf einer siebenjährigen Sperrfrist frei über das Bausparguthaben inklusive Wohnungsbauprämie verfügen.

Für ab 2009 abgeschlossene Bausparverträge wird die Wohnungsbauprämie nur noch dann gewährt, wenn der Bausparvertrag tatsächlich für Bau, Kauf, Renovierung oder Modernisierung einer Immobilie verwendet wird. Ausgenommen sind junge Bausparer, die bei Vertragsabschluss noch keine 25 Jahre alt sind: Diese können – aber nur einmal – nach einer Sperrfrist von 7 Jahren über den gesparten Betrag frei verfügen.

Grundsätzlich beträgt die Prämie 8,8 % der Aufwendungen, sofern diese im Kalenderjahr mindestens 50 € betragen. Prämienbegünstigt sind:

• Sparzahlungen
• Vermögenswirksame Leistungen, sofern für diese keine Arbeitnehmersparzulage gewährt wird
• Guthabenzinsen
• zusätzlich gezahlte Abschlussgebühren.

Der Fördersatz liegt bei 10 % auf jährliche Einzahlungen von höchstens 700 € (Alleinstehende) bzw. 1 400 € (zusammenveranlagte Ehepaare), sodass die Wohnungsbauprämie maximal 70 € bzw. 140 € pro Jahr beträgt.
Die Einkommensgrenze beträgt für Alleinstehende 35.000 €, für Verheiratete bei Zusammenveranlagung 70.000 €. Maßgebend ist das zu versteuernde Einkommen des Sparjahrs. Bei Ehegatten ist das zu versteuernde Einkommen maßgebend, das sich bei einer Zusammenveranlagung ergeben hat, oder, falls eine Veranlagung nicht durchgeführt worden ist, ergeben würde.