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Finanz Lexikon

Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, in dem unbewegliches Vermögen (z. B. Grundstück, Wohnungseigentum, Erbbaurecht) zwangsweise öffentlich versteigert wird. Die Versteigerung dient meist zur Befriedigung eines Gläubigers, seltener auch zur Aufhebung einer Miteigentümer-Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Rechtsgrundlage ist das ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung).

Meist beantragt ein Gläubiger mit vollstreckbarem Titel, Klausel und Zustellung die Versteigerung beim Vollstreckungsgericht (Amtsgericht). Aber es kann auch ein Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen, um die Gemeinschaft zu beenden.

Ablauf

  1. Anordnung & Verkehrswert – Das Gericht ordnet das Verfahren an und lässt den Verkehrswert durch ein Gutachten feststellen.

  2. Bekanntmachung & Termin – Der Versteigerungstermin wird öffentlich bekannt gegeben. Die Bietstunde dauert mindestens 30 Minuten.

  3. Mitbieten – Bieter müssen auf Verlangen eine Sicherheitsleistung erbringen: meist 10 % des (festgesetzten) Verkehrswerts. Die zulässigen Formen (z. B. rechtzeitige Überweisung, bankbestätigte Schecks, Bankbürgschaft) legt das Gericht fest.

  4. Wertgrenzen (Schutzmechanismen) in den ersten anwendbaren Terminen:
    • 5/10-Grenze: Erreicht das Meistgebot nicht 50 % des Verkehrswerts, muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden (§ 85a ZVG).
    • 7/10-Grenze: Bei weniger als 70 % kann ein Berechtigter die Versagung beantragen (§ 74a ZVG).
    Nach einer solchen Versagung fallen die Grenzen im Folgetermin weg.

  5. Zuschlag & Folgen – Mit dem Zuschlagsbeschluss steht der Erwerb fest. Der Ersteher hat das Meistgebot zu zahlen. Bis zum Verteilungstermin fallen auf das Bargebot 4 % Jahreszinsen an (gesetzlich vorgegeben), sofern nicht sofort bzw. wirksam hinterlegt wird. 

  6. Verteilung – Im Verteilungstermin (meist ca. 4–12 Wochen nach Zuschlag) wird die Erlösmasse nach der Rangfolge der Rechte verteilt. Vorrangige Rechte können bestehen bleiben und sind beim geringsten Gebot zu berücksichtigen. 

Räumung/Nutzung nach dem Zuschlag

Der Zuschlagsbeschluss ist selbst Räumungs- und Herausgabetitel (§ 93 ZVG). Der Ersteher kann daraus grundsätzlich die Räumung gegen den Besitzer betreiben – ausgenommen, dieser besitzt aufgrund eines Rechts, das durch den Zuschlag nicht erloschen ist.