Eine Wertermittlung dient dazu, den Verkehrswert und den Beleihungswert einer Immobilie zu bestimmen. Dafür kommen unterschiedliche Verfahren zur Anwendung, die je nach Art der Immobilie gewählt werden.
Bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern wird in der Praxis häufig das Sachwertverfahren herangezogen. Der Sachwert setzt sich dabei aus dem Bodenwert (Grundstücksgröße × Bodenrichtwert) und dem Gebäudewert zusammen. Der Gebäudewert wird nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt und orientiert sich an Herstellungskosten und Alterswertminderung. In der vereinfachten Darstellung lässt er sich aus Baukostenkennwerten pro Kubikmeter umbauten Raums oder pro Quadratmeter Wohnfläche ableiten.
Der Wert von Mehrfamilienhäusern oder anderen Renditeobjekten wird in der Regel nach dem Ertragswertverfahren bestimmt. Hierbei steht die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete im Vordergrund, die kapitalisiert und gegebenenfalls um Bewirtschaftungskosten korrigiert wird.
Der Verkehrswert ist ein stichtagsbezogener Marktwert: Er spiegelt den Preis wider, der zum Wertermittlungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre (§ 194 BauGB). Der Beleihungswert hingegen ist konservativer angesetzt. Er berücksichtigt die langfristig erzielbaren Werteigenschaften, da die Immobilie über viele Jahre als Kreditsicherheit dient. Deshalb wird ein Sicherheitsabschlag vorgenommen, um Marktschwankungen aufzufangen. Der Beleihungswert liegt daher grundsätzlich unter dem Verkehrswert. Die rechtlichen Vorgaben finden sich heute in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), früher war die Bundesaufsichtsbehörde für das Kreditwesen zuständig.
Die durch die Erstellung eines Gutachtens entstehenden Kosten bezeichnet man als Wertermittlungsgebühren. Kreditinstitute können für die Festlegung des Beleihungswerts ein Gutachten verlangen. Diese Gebühren müssen nicht zwingend im Effektivzins berücksichtigt werden und belaufen sich in der Praxis häufig auf etwa 0,2 bis 0,5 Prozent der Darlehenssumme.