Autor: anja

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FAQ

Degressive AfA für Neubau-Mietobjekte

Das Wachstumschancengesetz brachte die neue degressive Abschreibung für Neubau-Mietobjekte von 2023 bis 2029 laut EStG §7 5a.

Abzugsfähig nach dem neuen §7 5a EStG sind jährlich 5 % der Kosten bzw. Basis, wobei sich die Basis jährlich jeweils um den Abzugsbetrag verringert. Im späteren Verlauf wird auf eine lineare Abschreibung gewechselt. Die Basis dieser linearen AfA ist der dann noch vorhandene Restwert, der in gleichen Beträgen bis zum Ende der voraussichtlichen Gesamtabschreibungsdauer prozentual abgeschrieben wird.

Bitte beachten Sie die gesetzlichen Voraussetzungen für diese Abschreibungen.

Erfassung neue degressive AfA in ALF-OPTIFI

Die neue degressive AfA wird automatisch ermittelt und in der Auswertung berücksichtigt, wenn Sie im Objekt, in der Ordnerlasche „Vermietet“ die neue Checkbox „Degressive Abschreibung Mietwohnungs-neubau nach §7 Absatz 5e EStG“ anhaken.

Für die degressive AfA laut §7 5a EStG ist die Anzahl der Jahre wählbar, bevor diese in eine lineare AfA übergeht.

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Detaillierte Darstellung der neuen degressiven AfA

Im AfA-Fenster sehen Sie die einzelnen Jahre der degressiven AfA mit dem jeweils ermittelten Restwert und dann die lineare AfA, die bis zum Ablauf von 33 Jahren ausgewiesen wird. Die Berechnung beginnt mit jährlich abnehmender Basis. Zum Abschluss erfolgt der Übergang in eine lineare AfA mit gleicher Basis (Prozent) auf die Restdauer.

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Darstellung der neuen degressiven AfA in der ausführlichen Auswertung

So wird die neue degressive AfA in der ausführlichen Auswertung dargestellt.

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FAQ

Lineare AfA für vermietete Wohnobjekte

Wie erfasse ich die neue lineare Abschreibung für vermietete Wohnobjekte?

Die lineare AfA (Abschreibung für Abnutzung) wurde 2023 für vermietete Wohnobjekte geändert.

Für die lineare AfA für vermietete Wohnobjekte gilt seitdem:

  • 3 % für 33 1/3 Jahre bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 laut EStG §7 Absatz 4/2a
  • 2 % für 50 Jahre bei Fertigstellung nach dem 31.12.1924 und vor dem 01.01.2023 laut EStG §7 Absatz 4/2b
  • 2,5 % für 40 Jahre bei Fertigstellung vor 1925 laut EStG §7 Absatz 4/2c

Haben Sie das Jahr der Fertigstellung erfasst, …

… ermittelt ALF-OPTIFI automatisch die passende Abschreibung.

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Finanz Lexikon

Zuteilungstermin

Ein Bausparvertrag durchläuft drei Phasen: die Ansparphase, die Zuteilung und die Darlehensphase.
Der Zuteilungstermin ist der Zeitpunkt, an dem der Vertrag die Voraussetzungen erfüllt, damit der Bausparer das angesparte Guthaben plus das Bauspardarlehen abrufen kann.

Damit ein Bausparvertrag „zuteilungsreif“ wird, müssen in der Regel drei Bedingungen erfüllt sein:

  1. Mindestansparung: Der Bausparer muss einen bestimmten Prozentsatz der Bausparsumme eingezahlt haben (z. B. 30–50 %, je nach Tarif).

  2. Mindestlaufzeit: Es muss eine bestimmte Mindestvertragsdauer abgelaufen sein.

  3. Bewertungszahl: Der Vertrag muss eine bestimmte Bewertungskennzahl erreicht haben. Diese Zahl ergibt sich aus einem mathematischen Verfahren der Bausparkasse, das Sparleistung und Vertragsdauer berücksichtigt. Sie dient dazu, die gerechte Reihenfolge der Zuteilung unter allen Bausparern sicherzustellen.

Sobald diese Kriterien erfüllt sind, setzt die Bausparkasse den Vertrag auf die Zuteilungsliste und teilt dem Bausparer mit, ab welchem Termin er die Zuteilung annehmen kann. Nimmt der Bausparer die Zuteilung an, stehen ihm das Guthaben und – falls gewünscht – das Bauspardarlehen zur Verfügung. Möchte er das Darlehen nicht nutzen, kann er sich auch nur das Guthaben auszahlen lassen.

Der Zuteilungstermin ist also der Startpunkt, ab dem der Bausparer sein angespartes Geld und gegebenenfalls das Darlehen zur Immobilienfinanzierung abrufen darf.

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Finanz Lexikon

Zielbewertungszahl

Jeder Bausparvertrag erhält im Laufe der Ansparphase eine Bewertungszahl, die sich aus den bisher eingezahlten Sparbeiträgen und der Vertragslaufzeit ergibt. Vereinfacht gesagt: Je länger und regelmäßiger man spart, desto höher steigt diese Zahl.

Damit ein Vertrag zuteilungsreif wird, muss er nicht nur eine gewisse Mindestansparung erreicht haben, sondern auch eine von der Bausparkasse festgelegte Zielbewertungszahl überschreiten.

Die Zielbewertungszahl hat zwei Funktionen:

  1. Reihenfolge der Zuteilung – Da viele Kunden gleichzeitig Anspruch auf ein Bauspardarlehen haben können, ordnet die Bewertungszahl die Verträge nach „Wartezeit und Sparfleiß“. Verträge mit höherer Bewertungszahl werden bevorzugt.

  2. Sicherstellung der Finanzierbarkeit – Die Bausparkasse verteilt die vorhandenen Mittel (eingezahlte Guthaben anderer Sparer und Rückflüsse aus Darlehen) so, dass nur Verträge mit ausreichender Bewertungszahl zur Auszahlung kommen.

Die konkrete Höhe der Zielbewertungszahl ist tarifabhängig und wird von jeder Bausparkasse in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) festgelegt. Erst wenn ein Vertrag diese Zielbewertungszahl erreicht, kann er zusammen mit den anderen Voraussetzungen (Mindestansparung, Mindestlaufzeit) in die Zuteilung kommen.

rgegebenen Stichtagen die Zahl erreicht oder überschritten haben, teilt die Bausparkasse die Zuteilungsreife ihres Bausparvertrages mit.

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Aktuelles Updateinfos zu ALF-BAS Updateinfos zu ALF-FORDER Updateinfos zu ALF-OPTIFI

ALF-News Sommer 2024

Die ALF-News Sommer 2024 werden gerade als Newsletter versendet. Dort finden Sie Informationen zu diesen Themen:

  • ALF-OPTIFI mit Forwarddarlehen
  • ALF-BAS Kontenabstimmung mit “verspäteten” Umsätzen
  • Neu: ALF-VVW Vertragsverwaltung 2.0
  • Geplant in ALF-FORDER
  • Tipps, Tricks & Infos zur ALF-Software

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Aktuelles Updateinfos zu ALF-OPTIFI

ALF-OPTIFI: Auslieferung Update 5.30 Release 2

Das Update enthält diese Neuerungen:

Basis-Paket: Degressive Abschreibung Mietwohnungsneubau nach §7 Absatz 5a EStG variabler gestaltet

Das Wachstumschancengesetz mit der degressiven Abschreibung hat Einzug in das Einkommensteuergesetz gehalten und ist detailliert erläutert. ALF-OPTIFI ist nun noch variabler gestaltet:

  • Für die degressive AfA laut §7 5a EStG ist die Anzahl der Jahre wählbar, bevor diese in eine lineare AfA übergeht.
  • Die degressive AfA laut §7 5a EStG ist gleichzeitig mit der Sonderabschreibung laut §7b EStG möglich.

Anwender mit Wartungsvereinbarung erhielten das Update kostenfrei als Downloadlink.
Mehr Infos zum Update ALF-OPTIFI Version 5.30.
Zum Download

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FAQ

Sind zwei AD ablösbar mit einem BSV?

Kann ich diese Konstellation erfassen: zwei Annuitätendarlehen, die von einem Bausparvertrag abgelöst werden?

Es ist nicht möglich, zwei Darlehen gemeinsam von einem Bausparvertrag ablösen zu lassen. Bitte teilen Sie im diesem Fall den Bausparvertrag in die Teilbausparsummen auf, die tatsächlich zur Ablösung der einzelnen Darlehen genutzt werden.

Erfassen Sie dann zwei Annuitätendarlehen, abgelöst jeweils mit einem Bausparvertrag. Wählen Sie dafür im Bereich “Finanzierung” über “Fremdmittel neu” als Darlehensart “Annuitätendarlehen, Tilgung durch Bausparvertrag”.

Erfassen Sie dann im Darlehen die Darlehensdaten Ihres ersten AD.

Wählen Sie im Darlehensfenster, rechts in der Tabelle „Übersicht Bausparverträge“, den angelegten BSV und klicken Sie auf den Button „Ändern“ oder klicken Sie im Treeview links auf den Bausparvertrag, damit das Fenster des Bausparvertrags geöffnet wird.

Laden Sie über den Button „Datenbank“ die Tarifdaten Ihres Bausparvertrags. Besteht der Bausparvertrag bereits, ändern Sie das Guthaben und die aktuelle Bewertungszahl entsprechend der aktuellen Werte. Mit Klick auf den Button „Berechnen“ unten links können Sie den Bausparvertrag neu berechnen, z. B. den voraussichtlichen Auszahlungstermin.

Die erste Kombination Annuitätendarlehen und ablösender Bausparvertrag ist angelegt.

Im Bild sehen Sie einen Auszug aus der Ausführlichen Auswertung, der die Eckdaten aus dem Tilgungsplan des Darlehens und dem Anspar- und Tilgungsplan des Bausparvertrags zeigt.

Wiederholen Sie den Erfassungsvorgang für das zweite Annuitätendarlehen mit Tilgung durch Bausparvertrag.

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Aktuelles Updateinfos zu ALF-OPTIFI

ALF-OPTIFI: Auslieferung Update 5.30

Das Update enthält diese Neuerungen:

  • Basis-Paket: Degressive Abschreibung Mietwohnungsneubau nach §7 Absatz 5e EStG – Das Wachstumschancengesetz mit der degressiven Abschreibung laut neuem §7 5a EStG ist verabschiedet. Abzugsfähig nach dem neuen §7 5a EStG sind jährlich 5 % der Kosten, wobei sich die Basis jährlich jeweils um den Abzugsbetrag verringert. Später wird auf eine lineare Abschreibung gewechselt.
  • Basis-Paket: Erweiterung Vergleich Eigentümer/Mieter und Immobilien-/Geldanlage – In die Auswertungen der Vergleiche Eigentümer/Mieter und Immobilien-/Geldanlage können wahlweise die Kapitalertragsteuer und die Kirchensteuer in die Berechnung einbezogen werden.

Anwender mit Wartungsvereinbarung erhielten das Update kostenfrei als Downloadlink.
Mehr Infos zum Update ALF-OPTIFI Version 5.30.
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FAQ

Vor-/Zwischenfinanzierung eines neuen BSV

Wie erfasse ich die Vor- bzw. Zwischenfinanzierung eines neuen Bausparvertrags?

Wählen Sie im Bereich „Finanzierung“ über „Fremdmittel neu“ als Darlehensart „Endfälliges Darlehen, Tilgung durch Bausparvertrag“.

Erfassen Sie dann im Darlehen die Darlehensdaten Ihrer Vor- bzw. Zwischenfinanzierung.

Wählen Sie im Darlehensfenster, rechts in der Tabelle „Übersicht Bausparverträge“, den angelegten BSV und klicken Sie auf den Button „Ändern“ oder der klicken Sie im Treeview links auf den Bausparvertrag, damit das Fenster des Bausparvertrags geöffnet wird. Laden Sie über den Button „Datenbank“ die Tarifdaten Ihres Bausparvertrags.

Im oberen Teil wählen Sie die gewünschte Bausparkasse.

Alttarife werden standardmäßig ausgeblendet, da sonst der Aufbau des Auswahlfensters viel Zeit benötigt. Wird das Häkchen entfernt, sehen Sie auch die Alttarife.

Wählen Sie den gewünschten Bauspartarif durch anklicken in der Tabelle und klicken Sie unten auf den Button „Tarif übernehmen“.

Tipp: Im Button „Tarife online“ sehen Sie das Datum der letzten Aktualisierung. Ein Klick auf den Button holt die aktuellen Tarife vom ALF-Server.

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FAQ

Förderkonditionen holen

Wie hole ich die Konditionen eines Förderdarlehens (KfW- oder Landesförderdarlehen) in die Berechnungsvariante?

Wählen Sie im Bereich „Finanzierung“ über „Fremdmittel neu“ eine Förderdarlehensart, z. B. „KfW-Darlehen & Landesförder-Darlehen in Kooperation mit KfW“.

Zusatzinformation: Unter „KfW-Darlehen & Landesförder-Darlehen in Kooperation mit KfW“ finden Sie reine KfW-Darlehen und Landesförder-Darlehen, die in Kooperation mit der KfW ausgegeben werden. Reine Landesförder-Darlehen suchen Sie bitte unter „Landesförder-Darlehen“. Beide Förderdarlehensarten sind ablösbar durch Bausparvertrag, Investmentfonds oder Lebensversicherung. Die Erläuterung zur Erfassung einer solchen Kombination finden Sie in den FAQ als Beispiel unter „Vor- und Zwischenfinanzierung eines neuen Bausparvertrags„.

Erfassen Sie dann im Darlehen die Darlehensdaten Ihrer Vor- bzw. Zwischenfinanzierung.

Erfassen Sie dann z. B. im KfW-Darlehen den Betrag.

Klicken Sie unten auf den Button „Datenbank“, um die Datenbank zu öffnen.

Im oberen Teil wählen Sie die Anzeige, bei KfW z. B. „Bundesweite KfW-Darlehen“ oder „KfW-Darlehen der Bundesländer“.

Wählen Sie das gewünschte Förderprogramm mit Mausklick in der Tabelle und klicken Sie unten auf den Button „Tarif übernehmen“.

Tipp: Im Button „Tarife online“ sehen Sie das Datum der letzten Aktualisierung. Ein Klick auf den Button holt die aktuellen Tarife vom ALF-Server.